I contratti di locazione, sia abitativi che commerciali, rappresentano una fonte di reddito importante per i proprietari di immobili. Tuttavia, possono sorgere problematiche che richiedono un intervento legale, in particolare in caso di mancato pagamento o quando l'inquilino si rifiuta di lasciare l'immobile alla scadenza del contratto.
Per affrontare queste situazioni, l'ordinamento giuridico italiano mette a disposizione del proprietario due strumenti principali: lo sfratto per morosità e la licenza per finita locazione.
Lo sfratto per morosità: quando l'inquilino non paga
Lo sfratto per morosità è la procedura giudiziaria più rapida a disposizione del proprietario per recuperare la disponibilità dell’immobile in caso di mancato versamento del canone di locazione.
Quando si può procedere? La legge stabilisce criteri precisi per considerare un inquilino "moroso". L'articolo 5 della Legge n. 392 del 1978 stabilisce che la morosità si configura se:
Il canone di locazione non viene pagato entro venti giorni dalla scadenza prevista.
Gli oneri accessori (come le spese condominiali) non vengono versati quando l'importo non pagato supera quello di due mensilità del canone di affitto.
La procedura La procedura per sfratto viene avviata da un avvocato attraverso la notifica di un atto di citazione per convalida di sfratto all'inquilino. Questo atto, disciplinato dall'articolo 658 del Codice di Procedura Civile, convoca le parti davanti al tribunale. Se l'inquilino non si presenta o si presenta e non si oppone, il giudice convalida lo sfratto. Se invece l'inquilino contesta le richieste del proprietario, il processo si trasforma in una causa ordinaria e i tempi si allungano.
Nel corso dell’udienza, l’inquilino moroso può chiedere il “termine di grazia”, ovvero un periodo massimo di 90 giorni per sanare la morosità (salvo alcune condizioni previste dalla legge), evitando così la convalida dello sfratto.
È importante ricordare che, all’interno dello stesso atto di citazione, il proprietario può chiedere anche l’emissione di un decreto ingiuntivo di pagamento per recuperare i canoni e le spese arretrate non versate dall’inquilino.
La Licenza per Finita Locazione: Al Termine del Contratto
La licenza per finita locazione è lo strumento legale che il proprietario può utilizzare per rientrare in possesso dell'immobile locato alla naturale scadenza del contratto, nel caso in cui l'inquilino si rifiuti di riconsegnarlo.
Quando si può procedere? La condizione fondamentale per avviare questa procedura è la corretta e tempestiva disdetta del contratto di locazione. Per i contratti abitativi (i cosiddetti 4+4, disciplinati dalla Legge n. 431 del 1998), la disdetta deve essere comunicata con almeno 6 mesi di preavviso.
È cruciale sapere che:
Alla prima scadenza (dopo i primi 4 anni), il proprietario può dare disdetta solo per specifici motivi previsti dalla legge (es. necessità di abitare l’immobile, intenzione di venderlo a terzi).
Alla seconda scadenza (dopo gli 8 anni), la disdetta può essere data liberamente, senza la necessità di specificare un motivo.
La procedura Anche in questo caso, la procedura si avvia con un atto di citazione per licenza per finita locazione, come previsto dall'articolo 657 del Codice di Procedura Civile. Se l’inquilino non si oppone o non si presenta in udienza, il giudice emette un'ordinanza di rilascio, fissando la data entro cui l’immobile deve essere restituito.
L'Esecuzione dello Sfratto: Il Ruolo dell'Ufficiale Giudiziario
Una volta ottenuta dal giudice l'ordinanza di rilascio (o l'ordinanza provvisoria), inizia la fase più delicata: l'esecuzione forzata dello sfratto.
L'avvocato notifica all'inquilino un preavviso di rilascio, con il quale l'ufficiale giudiziario intima al conduttore di riconsegnare l'immobile entro una data stabilita.
Se l'inquilino non adempie spontaneamente, l'ufficiale giudiziario si reca all'immobile nella data concordata.
In caso di ulteriore rifiuto, l'ufficiale giudiziario può, su richiesta del proprietario, chiedere l'intervento della forza pubblica per procedere all'accesso forzato, completando così l'esecuzione dello sfratto.
Affidarsi a un Avvocato Specializzato: la Scelta Vincente
Dato il rigore delle procedure e la necessità di rispettare ogni termine e formalità di legge, affidarsi a un avvocato esperto in diritto immobiliare è la scelta migliore.
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